일부 구분소유자를 제외한 채 관리단 집회를 개최할 수 없고 개최했더라도 부존재사유에 해당한다는 대법원 판례가 있다. (부산지방법원 2014가합41905 판결)

집합건물이란 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'의 적용을 받는 건물을 부르는 말이다. 구조상 구분돼 있어서 독립적으로 사용할 수 있는 건물이다. 예를 들어 상가나 오피스텔 등이 있다. 구분소유자란 여러 사람들이 1동의 건물을 분할하거나 구분해 두고 그 일부에 대해 소유권을 가지고 있는 사람들을 이르는 말이다.

집합건물의 관리단은 구분소유자 전원을 구성원으로 해 특별한 설립 절차 없이도 법률의 규정에 의해 당연히 설립된다. 하지만 만약 구분소유자 중 일부가 위탁관리계약을 체결하지 않았다면, 혹은 구분소유자 중 일부를 관리단 구성에서 제외한다는 내용을 관리규약에서 이미 규정하고 있다면 어떻게 될까?

이 사건에서 원고는 구분소유자 중 일부를 제외한 채 관리단 총회가 진행돼 관리인 선임 안건이 의결되었으므로 총회 소집절차 및 결의방법에 중대한 하자가 있어 총회 결의가 부존재(결의가 처음부터 없었다)하다고 주장했다. 이에 대해 피고는 관리위탁계약을 체결하지 않은 구분소유자 및 상가 구분소유자는 관리규약 상 관리단 구성에서 제외됐으므로 의결 정족수 판단에 이러한 구분소유자는 제외된다고 주장했다.

그러나 집합건물법 제23조 제1항은 건물에 대해 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 해 관리단이 설립된다고 규정하고 있다. 법원은 이에 근거해 관리단을 구성함에 있어 특정 구분소유자를 임의로 제외할 수 없고 이를 위반해 총회를 개최하는 것은 총회 부존재 사유에 해당한다고 일관되게 판시해왔다. 

이 판결에서도 위 법리가 적용됐다. 나아가 이 판결에서는 관리규약 중 ‘상가(판매시설)은 본 규약 내용의 적용에 있어 제외됨’이라는 규정을 관리단 구성에 상가 구분소유자들을 배제하는 의미로 볼 수 없고, 설령 피고들의 주장처럼 해석한다 하더라도 이는 집합건물법 규정에 반해 무효라고 판단했다.

이러한 법률 규정과 판례는 일부 구분소유자들이 임의로 관리단을 구성하는 등으로 인해 소수 구분소유자의 재산권 행사가 침해받는 것을 방지하기 위한 것으로 부득이한 부분이다.