만약 아파트에 2년의 임대차계약을 체결하고 전입신고도 하고 잘 살고 있었는데 갑자기 아파트 소유권이 넘어가 집주인이 다른 사람이 되었다면, 어떻게 해야 할까요? 보증금은 누구에게 돌려받아야 하는 것일까요? 집주인이 바뀌는 게 싫은데 이의하고 임대차를 해지할 수 있을까요?

오늘은 임대부동산의 소유권이 이전된 경우의 법적문제에 대해서 알아보고자 합니다.

1. 임차인이 주택임대차보호법상 대항력의 요건을 갖추면 새 집주인이 임대인의 지위를 승계합니다.

주택임대차보호법 제3조는 임대차는 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 마치면, 그 다음날로부터 제3자에게 대항력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이 경우 주민등록은 전입신고를 하면 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이 대항력이라는 것이 생기면 임차주택의 소유자가 다른 사람으로 바뀌더라도 새 집주인에게도 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있는 것입니다.

『주택임대차보호법 제3조(대항력등)

②임차주택의 양수인(기타 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 』

2. 이 경우 보증금을 반환해주어야 하는 사람은 새 집주인이고, 이전 집주인은 보증금을 반환해주어야 하는 의무가 없습니다.

주택을 임대차하고 주민등록을 마치고 살고 있었는데 집주인이 바뀐 경우, 임대차 계약기간이 끝났을 때 새 집주인에게 보증금 반환을 청구해야 합니다. 이전 집주인은 보증금을 반환해야 할 의무가 없습니다. 우리 대법원은 임대부동산의 소유권이 이전되어 새로운 집주인이 임대인의 지위를 승계한 경우 이전 집주인의 보증금반환의무가 소멸하는지에 대해 다음과 같이 보고 있습니다.

“임대부동산의 소유권이 이전되고 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 그 양수인이 임대인의 지위를 승계한 경우에는 임대차보증금반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 임대인의 지위를 승계한 양수인에게 이전되는 것이므로, 양도인의 보증금반환채무는 소멸하는 것으로 해석하여야 한다(대법원 1994. 3. 11 선고 93다29648 판결).”

3. 임대차계약기간이 많이 남았는데 새 집주인과는 임대차관계를 맺고 싶지 않은 경우 이의하고 해지할 수 있을까요?

임대차계약기간이 많이 남았는데 임차인이 위와 같은 주택임대차보호법상의 임대인 지위승계를 원하지 않는 경우 이의를 제기하고 임대차관계를 끝낼 수 있을까요? 우리 하급심 판례는 주거용건물의 임대차관계에서는 그렇게 할 수는 없다고 보고 있습니다.

“주거용건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의하여 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야 할 것이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다(서울지방법원 2001. 3. 7 선고 2000가단14850 판결 임대차보증금).”

우리 판례는 임대차계약기간이 많이 남아있는 경우에는 임대차 기간의 약정이 있는 이상 임차인의 일방적인 의사표시만으로는 임대차계약에 대한 해지의 효력이 발생할 수 없기 때문에, 임대인 지위 승계이후 임차인이 이의한다고 임대인 지위 승계를 거절할 수는 없다고 보고 있습니다.

위 판례에 따르면 만약 임차인이 임대인이 바뀌는 것을 원하지 않는다면 미리 임대차계약서에 그러한 약정을 하거나, 임대인이 바뀌기 이전에 기존의 집주인과 합의 등으로 미리 임대차관계를 종료해야할 것입니다. 많은 블로그에서 임차인이 임대인이 바뀌는 것을 원하지 않는 경우 이의만 하면 모든 경우에 계약에서 벗어날 수 있다고 설명하고 있는데 그렇지 않을 수도 있으니 주의해야 합니다.

4. 임차인이 임대인의 지위승계에 대해 이의를 제기할 수 있는 경우도 있습니다.

이미 임대차가 계약 기간이 만료되었거나 당사자 합의 등으로 임대차는 이미 종료되었지만 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다. 만일 임차인이 이러한 상태에 있는데 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 임차주택이 다른 사람에게 양도되었다고 하더라도 이를 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하면 이전 집주인에게 보증금 반환을 구할 수 있습니다.

“대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로 임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고, 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만, 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고, 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다(대법원 2002. 9. 4 선고 2001다64615 판결).

5. 상가건물의 임대차의 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는 경우 이의를 제기하여 임대차관계를 해지할 수 있습니다.

상가건물 임대차의 경우에는 주택임대차와는 조금 다르게 임대인의 지위 승계를 원하지 않는다면 상가가 다른 사람에게 양도되었다고 하더라도 이를 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 임대차관계 해지도 할 수 있습니다.

“임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무의 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다(대법원 1998. 9. 2 자 98마100 결정).”

이 대법원 판례는 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않을 때 신의성실의 원칙등에 따라 이의하고 임대차관계 해지가 가능하다고 보았습니다. 그런데 이 판례는 주택임대차에 관한 판례는 아니었습니다. 많은 블로그에서 이 판례를 소개하면서 임대인이 바뀌었을 때 이의하기만 하면 모든 임대차관계 해지가 가능한 것처럼 설명하고 있어 오해할 수 있으니 주의해야합니다.

임대차계약 기간 중 임대인이 바뀌었다면 체결한 임대차계약과 자신이 원하는 상황에 맞추어 적절하게 대응하고 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록 해야 할 것입니다.

[나단경 변호사는 임대차, 이혼, 사기 등 누구나 겪게 되는 일상 속의 사건들을 주로 맡습니다. 억울함과 부당함을 조금이라도 덜어드리는 것이 변호사의 의무라고 생각합니다. ​나만큼 당신을 생각하는 '나단경 법률사무소'를 운영 중입니다.]