요즘 장안의 화제는 '집값'이다. 국토교통부가 작년 8월 2일 내놓은 ‘주택시장 안정화 방안'(8.2 대책) 이후 서울의 집값은 오히려 천정부지로 상승했다. 집을 매도하려는 사람과 매수하려는 사람 중 어느 쪽이 많은지를 비교하는 매수우위지수도 2018년 9월 첫째주 서울 아파트 기준 171.6을 기록해 역대 최고치를 기록했다. 이는 매도를 원하는 사람이 100명이면 매수를 원하는 사람은 170명이 넘는다는 의미다.

그럼에도 일반적인 가정에 있어 내 집을 마련한다는 것이 얼마나 큰 의미를 가지는 일인지는 별다른 설명이 필요 없을 것이다. 평생 만질 일도 몇 번 없는 큰 돈을 지불하고 내 집을 마련하는 매수인의 입장에서 법적으로는 어떤 점들을 유의해야 할까?

◆ 매매계약, 그리고 계약금

우선, 매수자는 직접 발품을 팔며 집을 돌아보는 ‘임장(臨場)’ 등을 통하여 매수할 집(주택)부터 정해야 할 것이다. 이 때 매수인의 자금 상황, 직장 위치, 주택의 입지 요건 등의 사회·경제적 제반 사항도 고려해야 할 것이나, 주택에 제3자 앞으로 근저당이 잡혀 있지는 않는지 등의 법적 권리 분석 또한 필수적으로 선행되어야 한다.

매수인이 매도인의 주택을 사는 것은 민법상으로는 전형적인 매매계약에 해당하는데, 매매목적물(주택), 매매대금, 지급시기 등이 매매계약의 중요한 내용이다. 특히 상당히 고액의 매매대금이 오가는 주택 매매계약의 특성상 그 매매대금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하는 것이 업계의 관행이다(물론 중도금은 생략되는 경우도 있다). 매매계약의 당사자인 매도인이 등기부등본상 등기명의인인지, 대리인이 왔다면 위임장, 인감증명서 등 대리인의 대리권을 증명할 서류가 정확히 구비되었는지 등도 매우 중요한 체크포인트다.

여기서 계약금이란 매매계약의 체결에 있어서 그 계약에 부수하여 매수인이 상대방에게 매도인에게 교부하는 금전을 의미하는데(민법 제565조 제1항), 통상 매매대금의 10%인 경우가 많다. 위 민법 조항에 따라 이 계약금에는 약정해제권이 유보되어 있기 때문에, 당사자 간에 별다른 약정이 없는 한 해약금으로 추정된다. 이에 따라, 매매계약이 체결되더라도 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하는 방법으로 상대방이 이행에 착수하기 전까지 체결된 매매계약을 해제(이를 “계약금해제”라 하여 다른 해제와 구분한다)할 수 있고, 그 상대방은 별도의 손해배상 청구를 할 수 없다(민법 제565조 제2항).

다만, 매매계약을 체결하면서 계약금에 대해 위약금의 특약을 계약서에 명시적으로 기재한다면 계약금이 위약금으로서의 성질 또한 가지게 된다. 이 경우 매도인의 채무불이행으로 인해 매매계약이 해제된다면, 매수인은 그로 인해 자신이 입은 손해를 증명하지 않더라도 그 위약금의 배액을 손해배상액으로서 매도인에게 청구할 수 있는 것이다(반대의 경우에는 매도인이 계약금을 몰취할 수 있을 것이다). 이는 계약금해제가 아닌 경우에도, 상대방의 채무불이행으로 인하여 자신에게 발생한 손해를 보다 간이하고 편리하게 배상받을 수 있다는 장점이 있는 것이다.

◆ 중도금의 기능

중도금부터는 매수인이 은행 등 금융회사로부터 대출을 받아 지급하는 일이 많다. 중도금은 통상 매매대금의 30~40%로 정해지는 경우가 많은데, 통상 이와 같은 고액의 현금을 보유하고 있는 경우도 드물 뿐더러, 보유하고 있더라도 그 융통이 원활하지 않은 경우가 많기 때문이다. 그런데 이 중도금의 지급이 지연되면 민법상 채무불이행의 일종인 이행지체에 해당하기 때문에, 매수인의 입장에서는 매매계약 체결시 그 중도금을 그 지급일정에 맞도록 융통하거나 대출받을 수 있는지를 면밀히 확인하고, 꼼꼼하게 준비하여야 할 것이다.

그런데 요즘 매도인이 변심하는 경우가 많다. 즉 매매계약 체결 후에도 주택의 가격이 계속 오르니, 매도인의 입장에서는 계약금의 배액을 배상하더라도 매매계약을 해제하고 싶은 것이다. 매수인의 입장에서는 계약금해제로 인하여 금전적 이득이 발생함에도 불구하고, 원 매매계약을 유지하는 것을 더욱 선호할 수 있다. 어차피 매수인이 원하던 주택의 호가는 이미 계약금 이상으로 상승했을 것이기 때문이다.

이때 매수인의 입장에서는 중도금을 이행기 전에 제공함으로써, 매매계약에서 보다 유리한 고지를 선점할 수 있다. 대법원은 “매매계약의 체결 이후 시가 상승이 예상되자 매도인이 구두로 구체적인 금액의 제시 없이 매매대금의 증액요청을 하였고, 매수인은 이에 대하여 확답하지 않은 상태에서 중도금을 이행기 전에 제공하였는데, 그 이후 매도인이 계약금의 배액을 공탁해 해제권을 행사”’한 사안에서, 시가 상승만으로 매매계약의 기초적 사실관계가 변경되었다고 볼 수 없어 ‘매도인을 당초의 계약에 구속시키는 것이 특히 불공평하다’거나 ‘매수인에게 계약내용 변경요청의 상당성이 인정된다’고 할 수 없고, ‘이행기 전의 이행의 착수가 허용돼서는 안 될 만한 불가피한 사정이 있는 것’도 아니므로 매도인은 계약금해제권을 행사할 수 없다고 판시했다(대법원 2006. 2. 10. , 선고, 2004다11599판결). 중도금이 없는 경우, 잔금에 대해 같은 논리를 적용할 수 있을 것이다.

물론 매도인 입장에서는 중도금의 이행기 전 제공은 계약금해제권 행사에 영향을 주지 않는다는 조항을 매매계약서에 반영함으로써 사전에 분쟁의 소지를 줄일 수 있다. 이처럼 부동문자로 작성된 표준 매매계약서에도 특약사항을 정하여 중요한 내용들을 추가·변경할 수 있으므로 매매계약 체결시 면밀한 검토가 필수적으로 요구되는 것이다.

◆ 잔금과 등기

잔금을 치르는 날은 007작전을 방불케 할 정도로 분주하고 신경 쓸 사항이 많다. 매수인은 은행으로부터 주택담보대출을 받는 경우가 많은데, 거액의 잔금을 은행을 통하여 매도인에게 지급함과 동시에 매도인으로부터 주택에 대한 등기를 경료하는데 필요한 서류(등기권리증, 매도인의 위임장, 인감증명서, 주민등록초본 등)를 모두 받아야 하기 때문이다. 이 때 주택의 등기부등본을 새로 발급받아 더블체크하고, 대금 지급 내역을 문서화하여 남겨두는 것 또한 추후 발생 가능한 분쟁의 소지를 최소화하는데 도움이 된다.

매수인이 옛 집을 팔고 새 집으로 이사가는 경우라면, 매도인으로서 위 일련의 과정을 마치고, 다시 매수인으로서 일련의 과정을 거쳐야 할 것이다. 한편 매수인은 매도인으로부터 받은 서류들을 가지고 60일 이내에 관할등기소에 이전등기절차를 마쳐야 한다(60일을 넘기는 경우 과태료가 발생한다).

선이행특약 등 특별한 사정이 없다면, 매도인의 소유권이전등기의무와 대수인의 잔금지급의무는 민법적으로 동시이행관계에 있다. 매도인이 새로 이사갈 집을 미처 구하지 못했다는 둥 곤란한 사정을 피력하더라도 매수인은 잔금을 먼저 치를 필요는 없다. 상호 의무는 어디까지나 동시에 이행돼야 하는 것이다. 반대의 경우도 마찬가지다.

[이충윤 변호사는 서울대 물리학부를 졸업하고 같은 대학 로스쿨을 졸업했다. 현재 법무법인(유한) 주원에서 IT/블록체인 TF의 공동팀장을 맡아 핀테크, 정보보호 등의 사건을 주로 담당하고 있다. NH투자증권, SK주식회사, AIP 특허법인·법률사무소에서 일한 경력도 있다. 서울지방변호사회 이사로도 활동 중이다.]