어쩌다 취득세 두번 낸 사연…세금 돌려받을 수 있나요?

화우의 조세전문 변호사들이 말해주는 '흥미진진 세금이야기'

김용택 변호사(법무법인 화우) 2018.10.05 05:20
그래픽=이지혜 기자

A는 2006년쯤 B로부터 토지를 매수하고 매매대금을 모두 지급한 후, 명의신탁약정에 따라 C의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 과세관청은 A가 위 토지의 실제 취득자라는 이유로 A에게 취득세를 부과하였고, A는 이를 납부하였다.

그 후 A는 위 토지에 관하여 등기명의를 정리하기 위해 C로부터 다시 이전받은 것처럼 자신 명의로 소유권이전등기를 하면서 과세관청에 취득세를 신고∙납부하였다가, 과세관청에 취득세를 이중으로 납부하였다는 이유로 나중에 신고∙납부한 취득세를 환급해 달라는 내용의 경정청구를 하였으나, 과세관청이 이를 거부하였다.

이에 대해 최근 대법원은 A가 자신의 명의로 소유권이전등기를 마친 것은 A가 C로부터 별도의 매매계약에 따라 토지를 새로 취득하였기 때문이 아니고, B에게 매매대금을 모두 지급하여 이미 토지를 사실상 취득한 후에 소유권 취득의 형식적 요건을 추가로 갖춘 것에 불과하여 새로운 취득에 해당하지 않는다는 이유로, 나중에 낸 취득세를 환급해 주어야 한다고 판결하였다(대법원 2018. 3. 22. 선고 2014두43110 전원합의체 판결).

부동산 명의신탁이란 부동산에 관한 소유권 등의 물권을 보유하거나 취득하려는 자(실권리자)가 그 소유명의만을 타인에게 이전해 두기로 하는 약정을 말한다. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(‘부동산실명법’)에 따르면, 부동산에 관한 이러한 명의신탁약정은 무효이고, 그에 따른 등기의 효력도 원칙적으로 무효이다. 이러한 민사법리에 따라 세법에서도 명의신탁자(실권리자)와 명의수탁자 사이에 소유권이 이전되는 등기의 형식을 갖추었다고 하더라도 그것이 당초부터 명의신탁약정에 따른 것으로서 원인무효인 경우 유효한 취득행위가 있다고 볼 수 없어 명의수탁자에게는 취득세 납세의무가 성립하지 않는 것으로 해석하고 있다.

그런데 어려운 문제는 명의신탁자가 3자로부터 부동산을 매수하면서 명의수탁자를 내세워 등기를 이전받는 경우에 발생한다. 여기에는 두 가지 유형이 있다.

첫 번째 유형은, 명의신탁자와 명의수탁자가 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매수인으로 나서 매도인과 매매계약을 체결하는 이른바 ‘계약명의신탁’이다. 이에 관하여 부동산실명법은 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못했다면 명의수탁자 명의로 마친 소유권이전등기의 효력을 인정하여 명의수탁자가 당해 부동산에 관한 완전한 소유권을 취득하는 것으로 규정하고 있고, 매매계약의 당사자가 아닌 명의신탁자에게는 그 부동산에 관한 직접적인 권리를 인정하지 않는다.

두 번째 유형은, 명의신탁자가 매도인으로부터 부동산을 양수하면서 명의수탁자와 사이에 명의신탁약정을 하여 매도인으로부터 곧바로 명의수탁자 명의로 해당 부동산의 소유권이전등기를 하는 ‘3자간 등기명의신탁’ 혹은 ‘중간생략형 등기명의신탁’이다. 이 경우는 명의신탁자가 당사자로서 매도인과 매매계약을 체결하고 매매대금을 지급하며, 매매계약에 따른 법률효과도 명의신탁자에게 귀속되는데, 다만 그 소유명의만을 명의수탁자에게 이전하는 것이다. 

부동산실명법상 이러한 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁약정 및 등기이전은 효력이 없으므로 여전히 매도인이 소유권을 보유하나, 판례는 매도인과 명의신탁자 사이의 매매계약 효력은 인정된다는 입장이다. 즉, 3자간 등기명의신탁에서 명의신탁자는 일반 매매계약의 매수인과 동일한 지위를 보유하므로, 여전히 매도인을 상대로 매매계약에 따른 소유권이전등기를 구할 권리가 있고(경우에 따라서는 매도인을 대위해서 명의수탁자 명의의 소유권이전등기를 말소시킬 수도 있다), 이는 앞서 본 계약명의신탁에서 명의수탁자만이 매도인과 사이에서 매수인으로 인정되는 것과는 다른 취급이다.

앞서 서두에서 본 사례에서, A는 B로부터 토지를 매수하고 매매대금을 모두 지급하였으나 단지 C와의 명의신탁약정에 따라 C의 명의로 소유권이전등기를 마쳤다. 여기서 대법원은 매도인 B와 사이에서 매매계약상 매수인은 A이므로, C명의로 소유권이전등기를 마친 것은 ‘3자간 등기명의신탁’으로 비록 그 소유권이전등기가 효력이 없다고 하더라도, A는 매수인으로서의 지위를 보유하고 있고 실제로 매도인 B에게 매매대금을 모두 지급하여 사실상 토지를 취득한 상태이므로, A는 잔금지급일을 기준으로 취득세 납세의무를 부담하고, 나중에 최종적으로 A 명의로 소유권이전등기를 정리하였더라도 이는 새로운 취득이 아니어서 추가로 취득세 납세의무가 발생하지는 않는다고 판단하였다.

지방세법은 민법 기타 관계 법령에 의한 등기∙등록 등을 이행하지 않은 경우라도 대금의 지급과 같은 소유권 취득의 실질적 요건을 갖춘 경우 ‘사실상 취득’한 것으로 보아 잔금지급일에 취득세 납세의무가 성립하는 것으로 규정하고 있고, 그 후 사실상의 취득자가 그 부동산에 관하여 매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마치더라도 이는 잔금지급일에 ‘사실상 취득’을 한 부동산에 관하여 소유권 취득의 형식적 요건을 추가로 갖춘 것에 불과하므로, 잔금지급일에 성립한 취득세 납세의무와 별도로 그 등기일에 취득세 납세의무가 성립하는 것은 아니라는 것이 기존 판례의 입장이다. 그리고 이번 대법원 판결은 위와 같은 법리가 ‘3자간 등기명의신탁’에도 그대로 적용된다는 점을 확인한 것이다.

이와 달리 앞에서 본 ‘계약명의신탁’에 따라 등기가 이루어지고, 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못했다면 취득세는 누가 납부하여야 할까? 이러한 사례를 명시적으로 다룬 판례는 아직 없으나, 법리상으로는 완전한 소유권을 취득하는 명의수탁자가 취득세 납세의무자가 되고, 명의신탁자는 취득세 납세의무를 부담하지 않게 될 것이다. 이러한 상황에서 나중에 명의수탁자가 명의신탁자에게 부동산의 소유권을 이전하여 줄 경우 그것은 새롭게 부동산을 취득한 것이 되어 그에 따른 취득세를 명의신탁자가 별도로 납부해야 할 것으로 보인다.

결론적으로, 3자로부터 부동산을 매수하면서 명의수탁자를 내세워 등기를 이전받은 후 명의신탁자가 자신 앞으로 등기명의를 이전받는 경우로서, ① ‘계약명의신탁’, 즉 매도인과의 사이에서 계약당사자가 명의수탁자일 뿐이고 명의신탁자는 뒤로 숨었던 경우에는, 명의수탁자 앞으로의 소유권이전 당시 ‘명의수탁자’가 취득세를 납부해야 하고, 그 후 다시 명의신탁자 앞으로 소유권을 이전할 때에도 이번에는 ‘명의신탁자’가 추가로 취득세를 납부해야 한다. 반면, ② ‘3자간 등기명의신탁’, 즉 매도인과의 사이에서 명의신탁자가 당사자로 계약을 체결하고 매매대금을 지급했던 경우에는 비록 명의수탁자 명의의 이전등기가 효력이 없더라도 매매대금을 모두 지급한 시점에 ‘명의신탁자’가 한 번만 취득세를 납부하면 되고, 나중에 명의신탁자 앞으로 소유명의를 정리하더라도 다시 취득세를 납부할 필요는 없다. 향후 유사한 형태의 부동산 거래를 할 경우 유의할 필요가 있는 대목이다.

[법무법인(유) 화우의 김용택 변호사는 조세관련 쟁송과 자문이 주요 업무분야다. 각종 소득세, 법인세 관련 사건 외에도, 자본거래 관련 증여세, 금괴 도매업체 등에 대한 부가가치세, 지방세 환급 및 추징, 조세포탈 관련 사건 등을 수행했다. 서대문세무서 납세자보호위원으로도 활동했다.]
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