안녕하세요. 나보다 당신을 생각하는 나단경변호사의 법률사용설명서입니다. 많은 분들이 상가임대차의 계약 갱신이 몇 년까지 가능한지 궁금해하시는데요. 오늘은 최근 개정된 상가건물임대차보호법 상 계약갱신요구권에 대해서 알아보도록 하겠습니다.

1. 계약갱신요구권 기간이 5년에서 10년으로 개정되었습니다.

상가건물임대차의 계약갱신요구권이란 상가건물임대차보호법상 임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없는 것을 말합니다. 지난 2018. 10. 16.부터 이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간이 5년에서 10년으로 개정되어 시행되었습니다. 이제 임차인들은 최초 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 넘지 않는 범위에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

『상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>』

즉 임차인이 계약기간을 1년이나 2년으로 10년보다 적게 정했다고 하더라도, 임차인에게는 10년의 범위 내에서 임대차기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 갱신요구권이 있습니다. 결국 임차인의 선택에 따라서 계약기간을 1년간 내지 10년의 갱신기간 내의 필요한 동안만 임대차계약관계를 지속하거나, 아니면 법정기간인 10년까지 계속 임대차기간이 연장될 수 있는 것입니다.

2. 계약갱신의 효과로 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것이 됩니다.

갱신의 효과로 갱신된 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 상가임대차보호법 시행령에서 정한 범위 (현행 5%)내에서 증감될 수 있으므로 주의해야 합니다.

3. 10년의 계약갱신요구권 개정은 소급적용되지 않습니다.

개정 전에 체결되어 갱신된 계약에는 개정된 법률이 소급적용되지 않습니다. 즉 이미 상가임대차 계약이 차임 연체로 해지되었거나, 개정 전에 이미 5년의 만료로 더 이상 계약갱신을 요구할 수 없는 상태인 경우 임차인의 10년의 갱신요구권이 적용되지 않습니다. 개정된 상가건물임대차보호법은 2018. 10. 16.부터 시행되므로 구체적 사안마다 적용되는 계약갱신 가능한 기간이 다를 수 있습니다.

4. 갱신요구권은 환산보증금과 상관없이 모든 상가건물임대차에 적용됩니다.

본래 상가건물임대차보호법은 상가임대차보호법 시행령에서 정한 일정 액수의 환산보증금(현행 서울의 경우 6억1000만원) 내의 상가건물임대차에만 적용되는 것입니다. 그런데 2013년 8월 개정을 통해 갱신요구권의 인정범위가 환산보증금 액수에 상관없이 모든 상가건물임대차로 확대되었습니다. 결국 갱신요구권은 환산보증금과 상관없이 모든 상가건물임대차에 적용됩니다. 참고로 보다 많은 상가임차인들이 상가건물임대차보호법의 보호를 받으면서 안정적으로 영업활동을 보장받을 수 있도록 환산보증금 상한을 지역별로 대폭 인상하는 개정안(서울의 경우 9억)이 입법예고 되어있습니다.

기존에는 상가임대차계약이 최초의 임대차기간을 포함하여 5년을 초과할 수 없었기 때문에 인테리어비용 등으로 투자한 금액을 회수할 수 없고 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 이야기들이 많았습니다. 상가임대차보호법의 개정으로 임차인의 권리가 더욱 확대되었으므로 젠트리피케이션 문제가 해결되고 임차인과 임대인이 상생할 수 있기를 바랍니다. 모쪼록 임차인과 임대인 모두 분쟁 없이 안전한 거래를 할 수 있도록 서로의 필요가 무엇인지 잘 파악하고 정확한 계약서를 작성할 수 있어야 하겠습니다.

[나단경 변호사는 임대차, 이혼, 사기 등 누구나 겪게 되는 일상 속의 사건들을 주로 맡습니다. 억울함과 부당함을 조금이라도 덜어드리는 것이 변호사의 의무라고 생각합니다. ​나만큼 당신을 생각하는 '나단경 법률사무소'를 운영 중입니다.]