안녕하세요 나보다 당신을 생각하는 나단경변호사의 법률사용설명서입니다. 보통 자영업을 시작하려는 사장님들께서 가게를 임대하려고 할 때 임대차 보증금과 매달 발생하는 임대료도 고려해야 하지만 별도로 ‘권리금’도 꼭 생각하셔야 합니다.

1. 상가임대차보호법 상 임차인의 권리금 회수기회가 보호됩니다.

‘권리금’이란 상가건물에서 영업을 하려는 사람이 이전 영업시설의 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점, 단골손님, 신용, 노하우, 영업시설, 비품 등을 이용하게 될 때 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다. 그동안 권리금은 일종의 상관례로 지급되고 있었기 때문에 법적인 보호를 받지 못했습니다. 그러다 상가임대차보호법에서 2015년 5월 13일 임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보호하는 조항을 신설했습니다.

상가임대차보호법 제10조의 4의 권리금 회수기회 보호 조항을 간단하게 설명하면, 임차인이 임대차 종료 등 사유로 영업을 종료하면서 새로 임차인을 주선하였을 때 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 체결을 거절해서는 안된다는 것입니다. 임대인은 신규임차인을 찾아서 자신의 권리금 회수를 할 수 있는 길이 있었는데 만일 임대인이 이것을 방해하여 임차인이 권리금 회수를 하지 못했다면 임대인이 임차인이 입은 손해를 배상하도록 하여 권리금이 보호되도록 하였습니다.

2. 임대인이 상가를 돌려받아 자기가 직접 운영하겠다고 하는 경우에는 임차인은 권리금을 회수할 수 있을까?

임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 상가임대차계약이 종료되지 않은 상태에서 신규임차인에게 영업을 양도할 때 가능한 것입니다. 따라서 지금까지는 임대인이 상가를 돌려받으면서 그 자리에서 그대로 영업하겠다고 한 경우에는 임차인은 임대인에게서 권리금은 받지 못하고 보증금밖에 돌려받을 수 없는 것이라고 알려져 있었습니다. 그런데 최근 임차인의 권리금 회수기회 보호 조항 해석에 대한 흥미로운 대법원 판례가 나와 소개해 드리려고 합니다.

판례의 사실관계는 다음과 같습니다. A씨는 2012. 상가를 임대하여 커피전문점을 운영하고 있었습니다. 이후 임대인 B씨는 2016. 10.경 A씨에게 ‘상가를 더 이상 임대하지 않고 아들에게 커피전문점으로 사용하겠다.’는 취지로 말했습니다. 이에 임차인 A씨는 임대인 B씨에게 본인이 주선하는 신규임차인과 임대차계약을 체결해 줄 것을 요청하는 내용증명을 보냈고 B씨는 ‘A로부터 상가를 인도받은 후 직접 사용할 계획’이라는 답변서를 보냈습니다. 한편 A씨는 권리금 6천만 원을 받고 신규임차인을 소개받으려고 했지만 임대인인 B씨가 상가를 직접 사용하겠다고 의사를 분명히 밝혀 무익한 절차를 밟을 필요가 없다고 생각하고 신규임차인을 찾는 것을 그만두었습니다. 이후 A씨는 B씨에게 상가를 인도했으며, B씨는 A씨가 영업하던 자리에서 커피전문점을 개업했습니다. 이에 A씨는 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받지 못해 손해를 입었다며 B씨에게 손해배상소송을 제기하였습니다.

이에 원심법원은 “임차인이 신규임차인을 주선하였어야 하고, 여기서 ‘주선’이라 함은 단순한 물색이나 권리금에 관한 단순 교섭단계에 그쳐서는 안 되고 원고와 신규임차인이 되려는 자 사이에 권리금 계약이 체결되었거나 그에 준하는 상태에 이르러 신규임차인이 되려는 자가 구체적으로 특정되어 있어야 한다.”고 보아 손해배상을 인정하지 않았습니다(수원지방법원 2018. 10. 17. 선고 2017나83713 판결 참조). 즉 A씨가 실제로 신규임차인을 특정하여 주선한 것이 아니므로 임대인인 B씨가 권리금 회수기회를 방해한 것이 아니라고 본 것이었습니다.

그런데 대법원은 “상가임대차법 관련 규정의 내용과 입법 취지에 비추어 보면, 임차인이 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 구하기 위해서는 원칙적으로 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하였어야 한다. 그러나 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 신규임차인이 되려는 자를 주선하더라도 그와 임대차계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 이러한 경우에까지 임차인에게 신규임차인을 주선하도록 요구하는 것은 불필요한 행위를 강요하는 결과가 되어 부당하다. 이와 같은 특별한 사정이 있다면 임차인이 실제로 신규임차인을 주선하지 않았더라도 임대인의 위와 같은 거절행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에서 정한 거절행위에 해당한다고 보아야 한다. 따라서 임차인은 같은 조 제3항에 따라 임대인에게 권리금 회수방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있다.”고 보아 원심 판단을 파기하였습니다(대법원 2019. 7. 4. 선고 2018다284226 판결).

결과적으로 대법원은 위 사안에서 A씨가 신규임차인을 완전히 구한 것까지는 아니었지만 신규임차인을 주선하겠다고 임대인에게 의사를 표시했고, 임대인이 새로운 임차인을 주선하더라도 임대차계약을 체결하지 않겠다는 거절 의사를 확정적으로 표시했기 때문에 임대인은 신규임차인과의 계약 체결을 거절하여 권리금 회수기회를 방해한 것으로 판단한 것입니다.

향후 임대인이 임차인으로부터 상가를 인도받아 직접 영업을 개시하려고 한다면 임차인에 대하여 권리금 회수기회를 방해한 것은 아닌지 주의해야 할 것입니다. 우리 법원은 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약을 체결할 의사가 없음을 확정적으로 표시하였는지 여부에 대해서 임대차계약이 종료될 무렵 신규임차인의 주선과 관련해서 임대인과 임차인이 보인 언행과 태도, 이를 둘러싼 구체적인 사정 등을 종합적으로 살펴서 판단합니다. 따라서 임차인으로서도 임대차를 종료하는 경우에 그동안 영업을 해 온 노하우를 어떻게 금전적으로 보상받고 권리금 회수기회가 방해받았다면 어떻게 손해를 배상받을 수 있을지 현명하게 고민해보아야 할 것입니다.

○ 참고법령

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)

① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. [개정 2018.10.16]

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

[본조신설 2015.5.13.]

[나단경 변호사는 임대차, 이혼, 사기 등 누구나 겪게 되는 일상 속의 사건들을 주로 맡습니다. 억울함과 부당함을 조금이라도 덜어드리는 것이 변호사의 의무라고 생각합니다. ​나만큼 당신을 생각하는 '나단경 법률사무소'를 운영 중입니다.]