칼럼

"5억 아파트 양도세 없다?"…아내한테 증여, 이렇게 했다간 더 잃는다

화우의 웰스매니지먼트팀 전문가들이 말해주는 '상속·증여의 기술'

허시원 2024.03.18 14:00
아파트 여러 채를 보유한 A씨. 현금이 필요해 시가 약 5억원의 아파트 한 채를 매각하려 한다. 그런데 다주택자 중과세율(1세대 2주택은 20%, 1세대 3주택은 30% 가산)이 적용돼 아파트 양도 시 양도소득세 부담이 크다. 고민하던 A씨에게 한 지인이 절세 전략을 귀띔해줬다. 6억 미만 아파트를 아내에게 증여한 후 아내가 매각하면 양도소득세를 모두 부담하지 않고 아파트를 현금화할 수 있다는 것이다.

A씨 지인의 조언은 맞는 것일까? 결론부터 얘기하면 틀렸다.

A씨가 이런 조언을 한 이유는 크게 두 가지다. 배우자로부터 증여를 받으면 6억원의 증여재산 공제가 적용된다. 이에 따라 증여받은 재산 가액에서 6억원을 차감한 나머지 금액에 대해 증여세가 과세된다. A씨 지인은 A씨가 시가 5억원짜리 건물을 아내에게 증여할 때는 이 금액 전액이 공제돼 증여세를 부담하지 않는다.

또 양도소득세는 양도가액과 취득가액의 차액인 양도차익에 대해 과세된다. 아내가 증여받은 건물을 바로 매각할 때는 취득가액이 '증여 당시 시가'로 산정된다. 이에 A씨 지인은 양도가액과 취득가액의 차이가 거의 없어 양도차익이 없거나 적어 양도소득세를 부담하지 않을 수 있다고 생각한 것이다.

우리 세법은 이런 방식으로 세금을 피하는 걸 막기 위해 특례를 두고 있다. 소득세법은 10년 이내에 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 토지, 건물 등을 양도할 때 취득가액을 '배우자 또는 직계존비속이 해당 부동산을 취득할 당시의 금액'으로 해 양도차익을 산정하도록 규정하고 있다. 증여세를 납부했다면 양도차익을 계산할 때 납부한 증여세만큼을 필요경비로 공제해준다. 증여 없이 부동산을 양도하는 경우와 증여 이후 부동산을 양도하는 경우 전체적으로 부담하는 세액을 동일하게 맞추는 것이다.

이 규정에 따르면 A씨 아내가 증여받은 아파트를 양도할 때 취득가액은 '증여 당시의 시가'가 아니라 'A씨가 아파트를 취득했을 때의 가액'으로 적용된다. 양도소득세를 계산할 때는 A씨 아내가 아니라 A씨가 아파트를 양도하는 것으로 취급하겠다는 것이다.

A씨가 과거 아파트를 2억원에 취득하고 A씨 아내가 아파트 증여 직후 5억원에 이를 양도할 경우, 양도차익 3억원에 대해 양도소득세를 부담해야 한다. 보유기간은 A씨가 그 아파트를 취득한 때를 취득일로 봐 산정하고, 그에 따라 세율 및 장기보유특별공제를 적용한다.

이렇게 되면 A씨는 세금을 피하려다가 오히려 아내 명의로 세금을 내게 된다. 아내에게 아파트를 증여하면서 5억원의 증여재산 공제를 사용했기 때문에 아파트 증여일로부터 10년 내에는 이 금액만큼 증여재산 공제를 사용할 수 없게 됐다. 결과적으로 얻은 것이 없고, 잃은 것만 있는 셈이다.

이 특례제도가 모든 경우 적용되는 것은 아니다. 증여자가 배우자나 직계존비속처럼 매우 가까운 가족이고, 증여받은 재산이 부동산 관련 혹은 회원권 등인 경우만 적용된다. 형제로부터 건물을 증여받거나, 배우자로부터 주식을 증여받은 경우엔 이 특례가 적용되지 않는다. 특례를 적용해 세 부담이 적어지는 경우에도 이를 적용하지 않는다.

배우자로부터 부동산을 증여받았다면, 부동산 양도 당시 혼인관계가 소멸했더라도 특례가 적용된다. 증여 이후 가장이혼을 통해 세금 부담을 줄이려고 시도하는 사례를 방지하려는 것이다. 다만 사망으로 혼인관계가 소멸한 경우에는 적용되지 않는다.

이런 특례제도가 있으니 증여받은 재산을 양도할 때는 신중해야 한다. 증여받은 후 10년 이후 양도해야 증여재산 공제와 같은 효과를 제대로 누리고 양도소득세 부담이 가중되지 않으니, 증여받은 부동산은 최소 10년 이상 장기 보유하는 것이 세금 측면에서 유리하다.
허시원 변호사/사진=법무법인 화우
[허시원 변호사는 2008년 공인회계사시험에 합격하고 삼일회계법인 감사본부에서 일했으며, 2013년 변호사시험에 합격한 후 2013년부터 화우 조세그룹에서 법인세, 소득세, 부가가치세 등 각종 조세 분야의 쟁송, 자문 전문가로 일하고 있다. 최근에는 부동산PFV 취득세 부과처분 취소 소송, 외국계IB 교육세 부과처분 취소 소송, 사모펀드 손실보상에 따른 조세이슈 자문 등 담당하면서 금융조세 분야에서 두각을 드러내고 있다.]

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