부동산 양도시 '세금폭탄' 주의..대처 방법은
화우의 조세전문 변호사들이 말해주는 '흥미진진 세금이야기'
김용택 변호사(법무법인 화우)
2016.10.27 15:54
예를 들어 갑이 을에게 근저당권이 설정된 건물을 증여하면서 그 근저당권의 피담보채무(대출채권 등)를 을이 인수하도록 하는 경우가 그렇다. 이를 법적으로는 '부담부증여'라 한다.
여기서 수증자가 증여자의 채무를 면책적으로 인수한 부분은 사실상 건물을 취득하면서 치른 대가로 볼 수 있다. 따라서 세법은 전체 증여재산가액 가운데 인수된 채무액에 상당하는 부분은 유상양도로 보아 양도소득세를 부과한다. 나머지 부분은 증여로 보아 증여세를 부과한다.
또 다른 예로 갑이 을에게 시가 10억원의 건물을 6억원에 저가로 양도하는 경우가 있다. 직계존·비속 등 특수관계인 사이에 재산을 저가로 양도하고, 그 가액과 시가의 차액이 3억원 또는 시가의 5% 이상인 경우 다소 가혹한 과세가 이루어진다.
위 사례에서 갑에게는 6억원의 양도가액을 인정하지 않고 시가 10억원으로 양도한 것으로 보아 양도소득세를 부과하는 한편, 을에게는 시가 10억원과 취득가액 6억원의 차액에서 일정 금액을 공제(3억 원과 시가의 30% 중 적은 것)한 만큼 증여받은 것으로 보아 증여세를 부과한다. 갑과 을을 하나로 생각하면 시가와 양도가액의 차액에 대해 양도소득세와 증여세가 중복해서 과세되는 것이다. 사실상 이중과세인데 판례는 허용된다는 입장이다.
부담부증여와 저가양도는 양수인이 전체 시가의 일부분에 관해서만 부담을 지고 나머지는 무상으로 취득한다는 점에서 그 본질이 유사하다. 그럼에도 양자는 세법상 달리 취급되고 있다.
갑과 을이 시가 10억원의 건물 중 6억원 상당은 매매하고 나머지 4억원 상당은 증여하기로 합의한 경우에는 어떻게 될까.
계약자유의 원칙상 일부 매매 및 일부 증여가 결합된 혼합계약도 원칙적으로 가능하다. 그러나 저가양도에 관한 과세가 일부 매매 및 의제된 일부 증여로 구성하는 취지여서 위 혼합계약과의 구별이 쉽지 않다는 문제가 있다.
만일 6억원 매매와 4억원 증여의 혼합계약을 인정한다면, 4억원 부분에 대해 양도소득세는 문제되지 않고 증여세만이 부과될 것이다(다만 3억원 등의 공제는 받을 수 없다). 이와 달리 6억원의 매매만이 있는 것으로 본다면 저가양도로 취급되어 갑과 을이 특수관계인인 경우 4억원 부분에 대해 양도소득세와 증여세가 모두 부과될 수 있다(다만 증여세에서 3억원 등은 공제된다). 건물이 고가일수록 양자는 세액상 현격한 차이가 있다.
실제 사건에서는 6억원 매매와 4억원 증여가 혼합된 경우인지, 아니면 6억원에 저가양도만이 있는 경우인지를 구별하는 것이 쉽지만은 않다.
최근 법원은 납세자가 6억원 매매와 4억원 증여의 혼합계약에 따라 양도소득세와 증여세를 기한 내 자진 신고·납부했다고 주장한 사안에서, 증여의 존재를 인정하지하고 저가양도로 보아 10억원에 대한 양도소득세와 함께 4억원에 대한 증여세를 부과해야 한다고 판단한 바 있다.
4억원 증여부분에 관한 증여계약서가 나중에 작성된 것으로 의심된다거나 매매만을 원인으로 하여 소유권이전등기가 이루어졌고, 금액만으로 구분되어 있어 그 중 증여부분이 목적물의 어느 부분인지를 특정할 수 없다는 등의 이유였다.
대법원의 최종적인 판결결과를 기다려 봐야 하겠지만, 일단은 유사한 거래를 하고자 할 경우 사전 법률 검토가 필요하다.
이러한 예측할 수 없는 세금폭탄을 피하기 위해서는 특수관계인 사이에 부득이 고가의 건물을 시가 보다 낮은 가격(시가와의 차액이 3억원 또는 시가의 5% 이상)으로 양도할 경우 그 차액 부분에 대해 별도로 증여가 있음을 분명히 하는 증여계약서를 작성하는 한편, 법정기한 내에 관련 증여세를 납부하는 것이 필요하다.
그 외에도 증여부분의 특정은 단순히 금액만으로 할 것이 아니라 금액에 상당하는 지분으로 표시하는 등 매매부분과 분명하게 구분될 수 있도록 하는 것도 고려해 볼 만한 방안이다.
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