집합건물 내 각 점포가 구조상 이용상 독립되었다고 볼 수 없는 경우 각 구분등기는 무효이고 그에 따라 진행하는 경매절차 역시 무효라는 판결이 선고됐다. (대법원 2015. 9. 14. 자 2015마813 결정)

최근 집합건물 한 층에 수개의 점포가 밀집돼 있고 밀집된 점포에 근저당권이 설정되어 실행되는 경우가 있다.  이런 근저당권이 적법하기 위해서는 기본적으로 물권이 가져야 하는 요건을 충족해야 한다. 그렇게 되기 위해서는 구조상 이용상 독립성이 존재해야 하며 구분 등기가 되어있는지 여부는 별개의 문제다.

대법원은 등기부상으로 구분소유권의 목적으로 등기돼 있더라도 물권이 가져야 하는 기본적인 요건을 갖추지 못했다면 해당 물권은 무효라고 봤다. 물권이 무효이므로 이에 근거한 근저당권 역시 무효라는 취지로 다음과 같이 판결했다.

대법원 재판부는 이 사건에서 문제가 된 집합건물 내 각 점포가 구분소유권의 객체가 되기 위한 요건을 모두 갖췄다는 주장에 관해 판단한 원심의 판단이 정당하다고 봤다. 따라서 무효인 근저당권에 기한 경매개시결정은 위법하단 얘기다.

원심 재판부는 "이 사건에서 문제가 된 집합건물 내 각 점포는 건물의 일부에 불과할 뿐 구조상으로나 이용상으로 다른 부분과 구분되는 독립성이 있다고 볼 수 없고 또 관련 법률에 따라 완화된 요건마저도 갖추지 못했다"면서 "등기는 그 자체로 무효이고 그 등기에 기초한 근저당권도 역시 무효다"라고 말했다.

이 사건에서 문제가 된 각 점포는 건축물관리대장에서 독립한 별개의 구분건물로 등재돼 있었고 부동산등기부상으로도 구분소유권의 목적으로 등기돼 있었다. 그렇지만 각 점포가 구조상으로나 이용상으로 구분되는 독립성이 없고 다른 완화된 요건조차 충족시키지 못한다면 등기는 무효란 얘기다. 

우리나라 물권의 성립요건은 그 대상이 구조상 이용상 구분되는 독립성을 갖추고 있어야 한다. 이 요건을 갖추지 못했을 경우 결국 해당 등기는 무효다.

무효인 등기에 터잡아 근저당을 설정하고 채무불이행으로 담보권 실행을 위한 경매를 진행한 경우엔 해당 경매 또한 무효가 된다. 문제는 그렇게 되면 결국 근저당권자가 실질적으로 담보권을 실행할 방법이 사라진다는 점이다.

실제로 대규모 점포 중 특히 한 개의 층에 파티션만을 구획선으로 해 점포를 구분한 경우가 많다. 이런 경우 각 점포가 구조상 이용상 독립성을 갖추지 못해 구분 등기가 대부분 무효로 판단되고 있다. 그 결과 해당 구분소유권에 근저당권을 설정한 은행 측에서는 수십억 원의 재산적 피해를 입고 있는 실정이다.

대규모 점포의 분양자와 은행과의 계약 당시의 상황 그리고 은행 측의 손실 현황 등을 고려한다면 다소 안타깝다. 그렇지만 당사자의 의사여부와 관계없이 강제적으로 적용되는 규정을 말하는 물권의 강행법규성을 생각한다면 판례의 태도가 타당하다.

법무법인 로고스의 권형필 변호사는 2006년 사법시험에 합격했다. 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매 관련 칼럼을 연재하고 있다.