얼마 전 상담한 사례를 소개해 본다. 어떤 사람(매수인)이 토지면적이 40평인 단독주택을 샀다. 그런데 나중에 알고 보니 토지 중 3평이 도로에 편입돼 있어 실제 면적은 37평이었다. 그래서 매도인에게 3평이 모자라니 계약을 해제하겠다고 했다. 그런데 매도인은 절대로 계약을 해제할 수 없다며 법적 조치를 취하겠다고 으름장을 놓았다는 것이다. 매수인은 매도인의 태도가 너무 적반하장인 것 같아 분한 마음에 필자를 찾아와 상담을 한다며 자신이 취할 수 있는 법적 수단이 무엇인지를 질문했다.

실제 토지면적이 계약상 토지면적에 비해 작은 경우가 왕왕 있다. 이런 경우 민법 574조의 수량을 지정한 거래에 있어 수량부족에 따른 하자담보책임이 인정되는지 문제된다.

민법은 수량을 지정한 매매에 있어 그 수량이 부족한 경우 매수인의 선택에 따라 매도인에 대해 '감액청구', '계약해제', '손해배상' 등을 할 수 있도록 규정하고 있다. 그런데 민법 제 574조가 적용되기 위해서는 해당 토지매매가 수량을 지정한 매매여야 한다.

수량을 지정했는지 여부는 매도인과 매수인 간에 체결된 계약의 해석 문제이다. 계약서에  △ 매매 평수만 기재하고 평당 단가를 기재하지 않은 경우 △ 매매 평수와 평당 단가를 모두 기재한 경우에라도 판례는 원칙적으로 수량을 지정하지 않은 매매로 보고 있다.

대법원은 "목적물을 전체로 평가하였고 평수에 의해 매매대금을 산출한 것은 당사자들 사이에 대상 토지를 특정하고 대금을 결정하기 위한 방편이었다"며 "이를 가리켜 수량을 지정한 매매라고는 할 수 없다"고 판시하면서 관련 소송의 감액청구를 모두 기각했다.

다만, 예외적으로 수량을 지정한 매매라고 판단했던 판례도 있다. 매수인과 매도인이 매매대금 가운데 일부는 현금 거래하고 일부는 부동산으로 교환하기로 계약했다. 그 후 매수인이 교부한 부동산이 수량이 부족해 매수인이 매도인에게 정산금을 지급했는데, 매도인이 매수인에게 교부한 토지의 면적이 계약면적보다 부족한 것이 나중에 드러났고 법원은 공평의 원칙에 따라 수량을 지정한 매매로 인정했다. 

토지 매매에 있어 실제 면적이 계약 면적보다 작은 경우는 수량을 지정한 매매로 보지 않는 것이 판례의 기본 입장으로 보인다. 우리나라의 토지에 관한 공적 장부가 정확하지 않다는 점과 매수인이 답사를 하고 답사한 대상을 매매의 대상으로 하는 것이 일반적인 일이라는 점이 고려됐을 것이다.

따라서 매수인으로서는 해당 매매가 수량을 지정한 것으로 평가받기 위해서는 계약서에 평당 단가는 물론이고 '실제 면적이 계약 면적보다 작은 경우 매도인은 부족한 토지에 평당 단가를 곱한 금액을 반환한다'라는 명시적인 조항을 넣을 필요가 있다.

반면 매도인으로서는 매매 이후 송사에 휘말리지 않기 위해서 '본 매매계약은 현 상태 그대로의 매매'라는 취지를 계약서에 명기할 필요가 있다.