은퇴 후 아파트나 주거용 오피스텔의 임대수입으로 노후를 보내려는 분들도 있다. 이분들은 '주택임대차보호법'과 '민법'을 숙지하고 있어야 한다. 상가건물 임대차 보호법과는 다른 점이 많다. 주택임대인이 꼭 알고 있어야 할 것들을 살펴보자.

임대차 끼고 주택을 구입하는 경우 주의 필요

임대차 계약이 돼 있는 주택을 구입하는 경우 주의해야 한다. 임차인이 일방적으로 계약을 해지하고 보증금 반환을 요구할 수 있기 때문이다.

주택임차인은 '인도(입주)'와 '주민등록'을 통해 '대항력'을 확보한다. 여기에 계약서에 '확정일자'까지 받으면 '우선 변제권'도 생긴다. 우선 변제권은 주택이 경매에 넘어갔을 때 순서에 따라 배당에 참여할 수 있는 권리다.

'최우선 변제권'이라는 것도 있다. 보증금이 일정액(서울시의 경우 1억원)이하인 소액 임차인이 '대항력'을 갖춰 놓으면 집이 경매에 넘어가도 순서에 상관없이 일정금액(서울의 경우 3400만원)을 먼저 돌려받을 수 있다.

그런데 집주인이 바뀐 경우 '대항력'을 갖춘 임차인에게는 두 가지 선택이 가능하다. 그 집에 계속 살다가 보증금을 받을 수도 있고 중도에 해지하고 나갈 수도 있다. 다른 임차인을 구하지 못하면 새 주인이 낭패를 볼 여지가 있다.

주택임대인 자동연장보다 재계약 유리

주택임대인에게는 묵시적갱신(자동연장)보다 재계약이 유리하다. 임대인이 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지의 사이에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않으면 전과 동일한 조건으로 계약이 자동연장(묵시의 갱신)된다. 임차인이 기간만료 1개월 전까지 통지하지 않는 경우도 같다. 반면 기간이 만료돼 계약서를 다시 쓰는 것은 '재계약'이다.

묵시적 갱신과 재계약의 차이는 '중도 해지권'에 있다. 묵시적 갱신이 되면 임차인은 언제든 해지통지를 하고 3개월 뒤에 나갈 수 있다. 반면, 임대인에게는 해지권이 없다. 그런데 재계약이 되면 임차인은 임대인의 동의를 받아야 나갈 수 있다. 따라서 임대인에게는 재계약을 해야 임차인의 일방적인 중도해지권을 막을 수 있다. 참고로, 상가건물임대의 경우는 환산보증금이 일정액 이하일 때만 이것이 해당된다.

그런데 재계약 때는 주의할 것이 있다. '2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다(주택임대차보호법 제4조 제1항)'는 점이다. 재계약도 마찬가지다. 6개월 또는 1년으로 계약하더라도 임차인은 2년동안 사용할 수 있게 된다. 한편 주택임대인은 계약기간 중 연 5%까지 차임을 인상할 수 있다.

주택 차임 연체로 인한 해지엔 민법 적용

차임 연체액이 2기의 차임액에 달할 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다(민법 제640조). 이 때는 임차인이 묵시의 갱신을 주장할 수 없게 된다(주택임대차 보호법 제6조 제3항). 임차인인 차임을 매달 며칠씩 습관적으로 연체하더라도 밀린 금액이 두 달 분이 돼야 해지통지를 할 수 있다.

그런데 임차인이 나가지 않고 버티면 어떻게 될까. 계약해지를 통지한 뒤 소송을 내야 한다. 법원의 판결문이 없으면 강제로 집행할 수 없다. 길고 지루한 싸움이지만 어쩔 수가 없다.

참고로 임대사업도 부가가치세가 발생하는 업종이다. 임대소득이 발생하면 부가세 납부해야 한다. 사업자등록 없이 임대업을 하더라도 장기간 국세청의 눈을 피하기는 어렵다. 밀린 부가세를 한꺼번에 납부하고 가산세까지 물게 되는 일도 많다.

부가세는 사업자가 국가를 대신해 징수한 뒤 납부하는 세금이다. 사업자의 직접적인 부담이라고 할 수 없다. 따라서 임차인으로부터 처음부터 해당 부가세를 징수해 놓는 게 좋다. 징수만 하고 납부하지 않으면 형사처벌을 받을 수 있다. 단, 1주택자의 임대소득은 집값이 9억원을 넘지 않으면 과세대상이 아니다.

이동구 변호사는 법무법인 참의 파트너 변호사다. 펀드매니저, 방송기자, 컨설턴트를 거쳐 40대에 변호사가 됐다. 미국 MBA를 마쳤고 법학전문박사과정을 수료했다. 기업 관련 법무를 많이 다뤘다. 현재 머니투데이 더엘(the L)에선 퇴직자, 은퇴자, 노후생활자를 위한 칼럼을 연재하고 있다.