부동산

[친절한 판례氏] 집 계약금 덜 줬는데 파기…위약금은 얼마?

박보희 기자 2018.02.05 05:05

A씨는 2013년 11억원에 아파트를 사기로 했다. 계약서를 쓰면서 계약금 1억1000만원 중 1000만원만 계약한 날 주고, 나머지 1억원은 다음 날 은행계좌로 보내주기로 합의했다. 문제는 다음날 일어났다. 마음이 바뀐 집주인 B씨는 부동산에 계약해제를 통보하고 A씨에게 알려준 입금계좌를 해지해버렸다.

이런 사정을 모르는 A씨는 남은 계약금을 마저 보내주려고했지만 폐쇄된 계좌에 돈을 보낼 수는 없었다. A씨는 부동산을 찾아가서야 B씨가 집을 팔지 않기로 했다는 얘기를 들었다. B씨는 계약금으로 1000만원을 받았으니 위약금으로 2배인 2000만원을 주겠다고 했다. A씨는 당초 정해놓은 계약금은 1억1000만원이니 미리 줬던 1000만원에 1억1000만원을 더해 1억2000만원을 줘야한다고 맞섰다.

누구의 주장이 맞을까? 법원은 A씨의 손을 들어줬다.(대법원 2014다231378)

대법원은 "매매계약이 일단 성립한 후에는 당사자 중 일방이 이를 마음대로 해제할 수 없는 것이 원칙"이라며 "다만 주계약과 함께 계약금 계약을 한 경우 법에 따라 해제할 수 있기는 하다"고 설명했다.

민법 제565조 제1항은 '매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다'며 계약을 해제하는 경우를 정해두고 있다.

대법원은 "계약금의 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 해도 해약금의 기준이 되는 것은 실제 받은 계약금이 아니라 약정한 계약금"이라며 "실제 받은 계약금만 돌려주고 계약을 해지할 수 있다면 받은 금액이 소액일 경우 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 부당하기 때문"이라고 판단했다.

법원은 다만 "'손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다'는 민법 제398조 제2항에 따라 계약금의 70% 정도로 감액해 A씨에게 지급하도록 했다.

◇관련조항

민법

제398조(배상액의 예정)
①당사자는 채무불이행에 관한 손해배상액을 예정할 수 있다.
②손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원은 적당히 감액할 수 있다.
③손해배상액의 예정은 이행의 청구나 계약의 해제에 영향을 미치지 아니한다.
④위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정한다.
⑤당사자가 금전이 아닌 것으로써 손해의 배상에 충당할 것을 예정한 경우에도 전4항의 규정을 준용한다.

제565조(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
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