사회에서는 관행이라는 이름으로 자리를 잡았지만 법률적으로는 전혀 보호를 받지 못했던 비운의 존재였다. 이런 비운을 딛고 권리금 보호와 관련된 조항이 2015년 5월13일 공포된 상가건물 임대차보호법 (상가임대차법) 개정안 10조의 4에 규정돼 법률 영역에 공식적으로 데뷔했다.

권리금이란 존재가 법률적으로 보호를 받지 못했기 때문에 '권리금을 회수할 수 있느냐'는 오로지 '임대인이 어떤 사람이냐'라는 우연적 요소에 의존할 수 밖에 없었다. 상가 임대차법 개정안이 공포되기 전에도 임대인들 중 상당수는 임차인에게 권리금 회수를 위한 기회를 주곤 했다. 하지만 일부 임대인의 경우 임대기간 만료를 이유로 한푼의 권리금도 인정하지 않은 채 건물에서 나가달라 요구했고 심지어는 임차인이 일궈 놓은 상권을 빼앗기까지 했다.

◇ 권리금보호 조항 상가임대차법에 신설

이러한 현실에 대한 성찰을 바탕으로 권리금 보호조항이 신설됐다. 그러나 아직까지 이 조항이 신설되었다는 사실을 모르는 사람들이 많을 뿐만 아니라 안다고 하더라도 그 내용을 정확히 알지는 못한다. 

오늘은 신설된 권리금 보호조항의 내용이 무엇인지에 대해서 설명을 하고자 한다. 어떤 사람들은 권리금 보호조항의 신설로 임차인이 임대인으로부터 직접 권리금을 받을 수 있게 된 것으로 알고 있는데 그것은 착각이다.

권리금 보호제도는 임차인이 권리금을 회수할 수 있도록 임차인에게 임차권 양도의 기회를 줬다. 또 임대인이 임차권 양도를 방해해서는 안 되며 만약 방해한 경우 이에 대해 손해배상을 청구할 수 있게 했다.

임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차가 종료할 때까지 △신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 수수하는 행위 △임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 △임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 △기타 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 등을 하면 안 된다.

◇ "임차인 보호 위한 권리금 보호제도…추가 보완 필요"

만약 임대인의 이러한 방해 행위로 인해 임차인에게 손해가 발생할 경우 임대인은 그 손해를 배상해야 한다. 이 경우 손해배상액은 새로운 임차인이 기존의 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다. 

권리금 보호조항은 상가임대차법 개정안 시행일인 2015년 5월13일에 유효하게 유지되고 있는 임대차에 적용한다. 시행일 이전 체결된 임대차계약이라고 하더라도 시행일에 유효한 임대차라면 임차인은 개정안에 따라 권리금의 보호를 받을 수 있다.

한편, 계약 갱신을 요구할 수 있는 기간인 5년이 경과한 경우에도 권리금 보호조항이 적용되는지에 대해서 문의가 많다. 이 경우에도 당연히 권리금 보호조항이 적용된다. 다만, 권리금 보호조항은 경매를 할 때는 적용되지 않는다. 다시 말해 경매로 인해 해당 임대차 목적물의 소유권을 제3자가 취득한 경우 임차인은 그 제3자에게 대해서 권리금 보호를 주장할 수 없다. 

권리금 보호제도는 임차인 보호를 위한 매우 획기적인 입법이다. 다만, 입법기술의 한계로 인해 규정이 다소 추상적이기 때문에 향후 상당 기간 해석을 통한 규정 내용의 보완이 필요하다.