다수의 담보가 이미 있는 부동산에 유치권을 위한 공사진행을 한 경우 그 유치권을 인정받지 못할 수도 있다.

유치권은 법에서 특별히 인정된 권리로서 선순위 근저당 등을 고려함이 없이 실질적으로 최우선으로 배당받는 특권을 누리고 있다.

선순위 근저당권자가 근저당을 설정할 당시 자신의 담보가치를 파악해 1억 원 정도 받을 수 있을 것이라고 생각해 담보를 설정했다. 그런데 자신보다 나중에 발생한 유치권이 인정된다면 경매가격은 내려간다. 결국 근저당권자는 자신이 처음 생각했던 금액을 배당받지 못하게 된다.

법이 유치권 제도를 마련해 거래상의 부담을 감수하는 것은 유치권에 의해 보호하는 피담보채권에 특별한 보호가치 가 있기 때문이다.

유치권은 목적물의 소유자와 채권자 사이의 계약에 의해 설정되는 것이 아니라 법이 정하는 일정한 객관적 요건을 갖췄을 때 발생하는 이른바 법정담보물권이다.

민법 제320조 이하의 민사유치권의 경우에는 객관적으로 점유자의 채권과 그 목적물 사이에 특수한 관계('그 물건에 관한 생긴 채권'일 것, 즉 이른바 '물건과 채권과의 견련관계'가 있는 것)가 있으면 유치권이 인정된다.

또 상사유치권은 단지 상인 간의 상행위에 기해 채권을 가지는 사람이 채무자와의 상행위(그 상행위가 채권 발생의 원인이 된 상행위가 아니어도 된다)에 기해 채무자 소유의 물건을 점유하는 것만으로 바로 성립한다. 그러다보니 민사유치권보다 그 인정범위가 넓다.

이런 상황을 고려해 대법원에서는 채무자가 돈을 갚지 못할 상황에서 유치권이 성립하면 저당권자 등이 불이익을 입을 것을 알면서도 채권자가 의도적으로 자신이 돈을 받기 위해 채무자와 유치권이 성립하는 거래를 했을 경우에는 이는 허용되지 않는다는 판결을 선고했다. (2011다84298 판결)

이미 채무자 소유의 목적물에 저당권 등이 설정돼 유치권이 성립하면 저당권자 등이 불이익을 입을 것을 잘 알면서도 채권자가 유치권을 통해 자신의 돈을 받기 위한 거래를 한 경우 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대해 주장하는 것은 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로서 허용되지 않는단 얘기다.

대상 판결의 취지는 다수의 근저당이 설정돼 경매절차가 임박한 상황에서 유치권 제도를 악용해 일부러 유치권이 성립하도록 만들었다면 법적으로 유치권의 성립요건을 갖췄다고 하더라도 민법에 규정된 신의칙 상 유치권 주장을 할 수 없다는 것이다.

누군가가 유치권을 주장하고 있는 물건을 검색할 때 유치권을 성립시킨 공사가 언제 시작됐는지 파악해 그 시작 시점에 다수의 담보권자가 이미 존재하고 있었다면 위 판례를 활용할 만하다.

법무법인 로고스의 권형필 변호사는 주로 집합건물과 부동산 경매 배당 관련 사건을 다루고 있다. 저서 집필, 강의, 송무 등으로 활동 중이다. 머니투데이 더엘(the L)에서 경매·집합건물 관련 칼럼을 연재하고 있다.