집합건물인 상가의 업종제한규정을 변경하기 위해서는 해당 구분소유자의 동의를 받아야 한다는 서울북부지법의 판결이 있다. (2014가합21780 판결)

집합건물이란 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'의 적용을 받는 건물을 부르는 말이다. 구조상 구분돼 있어서 독립적으로 사용할 수 있는 건물이다. 예를 들어 상가나 오피스텔 등이 있다. 구분소유자란 여러 사람들이 1동의 건물을 분할하거나 구분해 두고 그 일부에 대해 소유권을 가지고 있는 사람들을 이르는 말이다.

업종제한을 규정한 관리규약을 일반적인 의결 정족수에 해당하는 구분소유자의 과반수와 의결권의 과반수만으로 변경할 수 있을까. 업종제한 규정의 변경 방법에 관하여 정리한 판결을 소개한다.

집합건물인 상가에서는 업종을 특정해 분양하는 경우가 종종 있다. 문제는 해당 상가의 업종이 특정됐다는 사실을 모르고 지정된 업종 이외의 업종을 영위할 목적으로 매수인 또는 임차인이 이를 매수 또는 임차하는 경우 이들은 손해를 보게 된다는 점이다.

이 사건에서 A씨는 건물 시공사로부터 업종을 약국으로 정해 분양받아 약국을 경영하고 있었다. 그런데 B씨로부터 점포를 임대받은 C씨가 A씨와 같은 업종인 약국을 새롭게 개설해 운영하는 것에 대해 영업금지 등을 청구했다. 이런 A씨의 청구에 대해 B씨와 C씨는 상가번영회가 업종제한 규정을 폐지했으므로 기존의 업종과 상관없이 업종을 자유롭게 선택할 수 있다고 항변했다.

이 판결에서는 '업종제한과 관련된 관리규약을 변경하기 위해서는 해당 업종을 독점적으로 누리는 구분소유자의 동의를 받아야 한다'는 취지의 대법원 판결에 따라 해당 구분소유자의 동의를 얻어야 한다고 결론내렸다.

집합건물법 제29조 제1항에서 '규약의 설정·변경 및 폐지는 관리단 집회에서 구분소유자의 4분의 3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻어서 한다. 이 경우 규약의 설정이나 변경 또는 폐지가 일부 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때에는 그 구분소유자의 승낙을 받아야 한다'라고 규정하고 있다. 이 규정은 모두 따라야만 하는 강행규정이다. 

결과적으로 일반 의결 정족수인 과반수의 찬성으로는 부족하고 구분소유자의 3/4 이상·의결권의 3/4 이상의 찬성을 얻어야 업종제한규정을 변경할 수 있단 얘기다. 특히 이 사건에서는 원고인 A씨의 권리에 특별한 영향을 미치게 되는 문제가 있으므로 원고의 동의 역시 받아야 한다고 판결했다.